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三线城市频现鬼城 别把所有烂账留给后人
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中国出现空巢城市。营口、常州等新现房地产风险的三线城市,说明复制房地产拉动的旧城镇化、工业化模式在中小城市风险极大。营口在建房超过当地人口所需,房价收入比过高,房地产困境无法解决。营口被沈阳与大连两座大城市夹击,难以吸引到更多的人口与资金进入该城市。这是所有的中小城市面临的相同困境,无法分享城镇化过程中的人口与资金红利,房地产成为无源之水,政府的收入因此缩水。

资金去了两个地方,其一是国内一线城市,其二是托中国资金之福的遥远的城市,温哥华、多伦多之后,洛杉矶是后起之秀。

南加州房市报告显示,投资型买家以现金抢购市场上为数不多的房屋,促使南加州房价大涨,且沿海高价位房屋销售强劲。

位于圣地亚哥的房地产统计公司DataQuick的报告指出,南加州独栋屋和集合住宅去年12月的中间价位32.3万美元,较2011年12月的27万美元上涨19.6%。去年12月的中间房价较11月上涨2000美元,是2008年8月以来的最高价位。DataQuick指出,去12月成交房屋现金买主占33.8%,高于一年前的29.8%,更远高于2000年以来每月平均数17.3%,显示借贷不易,以及投资客对房地产兴趣大增。

美国全国房地产商协会(NationalAssociationofRealtors)最新调查显示,截至去年3月的过去12个月中,海外投资客在美国购买房地产的金额高达820.4亿美元,比前一年660.4亿美元的投资额,再度攀升24%。南加州房地产市场来自海外的投资,主要为中国大陆与香港、台湾地区的华人。

国内一线城市房地产价格上升,海外移民聚居地房价上升,说明两点:第一,中国城镇化围绕一线城市进行布局,一线城市的有形、无形资产的价值不可替代。无论小城镇有多少房产,除了极少数适合旅游、适合创新之地,其他实业基础不佳、环境不理想、服务不到位的城市,难以吸引到外地购买者。第二,推动房价上升的主要是高收入群体,目前高收入者购房的集中地是国内大城市,和养老、安置财富的海外移民地。

逐渐出现的三线城市 “鬼城”,给有关方面敲响警钟。这些城市依靠基础建设与房地产拉动的城镇化不可持久,这些城市有足够的基础设施与商业物业,却没有人在这些物业中定居、创造财富。相反,由于大量负债导致这些城市未来的税费环境不安全,当地消费价格过高,阻挡了本地从农村进入城市的人口。中国目前的资金只能拉动高铁通过的重点城市,绝不可能让所有的小城镇一步登天。而南加州的华人购房热,预示中国资金外流方兴未艾,对于中国投资市场绝不是好消息。

拔苗助长的城镇化已经出现明确的风险信号,但土地城市化并未因此止步,地方债务规模还将扩展。1月23日,据《经济参考报》披露,多地提“壮大”地方投融资平台,南昌、兰州、北京等地已经提出明确要求。从目前的情况来看,固定资产投资中交通运输仓储、水利、教育、卫生以国有企业投资为主。按照东方证券预计,2012年全年上述城市固定资产四项投资完成额为6.67万亿元,地方融资平台债务总规模将增至11.4万亿元,增速为11%.

随着空巢城市的增加,风险首先表现在房地产市场资产价格的回落,地方政府赖以抵押的物品价格大降,最终,依靠负债建设的城市必然会发生债务危机。不要说投资环境不让人满意的三线城市,就是某些大城市都会遭受债务动荡的风险。

唯一的办法是放弃拔苗助长的做法,回到正常的城市化轨道上来。城镇化需要建设基础设施与房地产,但绝不意味着拥有基础设施与房地产城镇化就能成功,说到底,设施是给人用的,没有具备创富能力与消费能力的人,所谓的城镇化就是纸上谈兵。

希望地方政府从建设的高热状态降温,让鄂尔多斯与营口等城市警醒自己,而不是以大无畏的精神疯狂举债,把所有的烂账留给后人。

人大总裁班教务处整理

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