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房地产研修班荐:尽快脱离“恐慌期” 多地楼市调控细则待发
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旨在抑制房价过快上涨的“国五条”细则如期出台,引来市场强烈反响,“万保招金”等49只地产股昨日应声跌停。不过,因为本轮调控把更多的操作空间下放给地方政府,各地陆续出台的执行细则,将成为房地产企业、市场交易者和资本市场紧密关注的对象。

“成交量怎么走,房价怎么走,这一切目前都不好说,完全依赖各个地方政府如何落实政策,出台怎样的操作细则。”易居中国董事长周忻表示。而这一表态,成为昨天多数受访企业的共识。

广州或成下个房产税试点城市

据记者了解,北京、南京、广州、武汉等城市已有初步的地方调控思路出台,其中北京调控细则已经成文,且随时待发。北京某权威楼市专家告诉记者,“北京细则出台时间可能就在近日。因为‘国五条’细则提出了二手房交易税费增加,致使各地出现二手房恐慌性过户。这将倒逼地方细则尽快出台,明确新的操作口径的时间表,缩短市场恐慌期。”据透露,因为北京是此轮房价上涨最为明显的一线城市,因此执行“国五条”细则,可能较其他城市更为严厉,比如二套房信贷门槛提高,以及二手房个人所得税征收等。除北京外,部分地方细则可能在两会后至3月底前后出台。

同时,记者还从南京有关渠道获悉,作为此前楼市回暖速度较快的二线城市,南京调控细则目前已经基本成文,只待江苏省住建厅先行发文后,再立刻跟进落地。根据国家统计局公布的今年1月70个大中城市房价指数,南京是二线城市中房价涨幅较快的代表城市。其1月新建商品住宅同比涨幅3%,仅次于北京、广州、深圳等一线城市。据南京业内人士透露,南京调控细则目前较为明确的方向是对限购范围进一步扩大升级。

除南京外,房价上涨比较明显的二线城市是武汉。当地业界人士介绍,武汉或将把调控升级的方向放在严格征收个税上。记者从武汉当地房管部门获悉,目前在武汉5年内购买的房产在交易中心均有备案登记,因此原值核定不成问题。而5年前、也就是2008年之前买卖的房产原值核定目前尚有技术瓶颈。上述武汉人士告诉记者,武汉房屋交易备案系统就是在2007年至2008年前后上线的,在此之后进行过交易的房屋今后再被买卖,很有可能被要求核定原值,严格按照差价的20%征收个税。而按照武汉地税局的说法,5年前买卖的房屋恐怕只能按照核定征收,也就是仍维持目前的核定方法,即“按总价的1%或2%核定征收个人所得税”。

此外,记者获悉,广州可能成为下一个房产税试点城市。从房价走势上看,1月份广州商品住宅同比涨4.7%,领涨全国。

房价控制目标剔除保障房因素

对于地方细则可能给市场带来怎样的影响,周忻等业内专家表示,这还需要看各个地方政府在细则的三大方面如何制定:一是,房价控制目标如何制定,是以GDP增幅为参照,还是以CPI增幅为参照;二是,二套房信贷成本增加到什么程度,如果是首付7成,利率上浮30%,那将对一手房成交带来不小影响;三是,二手房按交易差额的20%征收个税能否严格执行,且是否波及此前被免征的首套改善型卖房行为。

据了解,目前很多地方在二手房征收个税方面有一个所谓“免税出口”,即“出售满5年且是家庭唯一住房的免征个税。”这种所谓的首套改善型卖房行为,是否会继续享有政策优惠,被业内高度关注。“如果这个‘口子’被封死,今天的股市悲观情绪可以理解。如果这个‘口子’还在,今天的股市表现就有点过度悲观。”一位房地产专家表示。而根据记者了解,一些一线城市或许仍保留这一优惠口径,以支持改善型购房行为。

对于房价控制目标,武汉业内人士透露,武汉可能仍将与当年GDP和人均收入涨幅挂钩。

另外一个与房价控制目标有关的政策创新是剔除了保障房因素。“国五条”细则明确要求,各地房价控制目标需要剔除保障房内容,制定本地区年度新建商品住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。于兵兵 朱楠

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