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房地产研修班荐:格力地产“蛇吞象” 大股东“输血”消化地王
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2009年,格力地产以66.15亿元高价、拿下总建面超过100万平米的珠海唐家湾地王项目。辗转3年后才始放量回款,据悉可销售体量达200亿元。

对于年销售额仅10多亿元的格力地产而言,这一体量庞大的项目,开发资金从何而来?格力地产有关人士介绍,得益于大股东格力集团的支持,过去3年,格力集团通过质押担保、土地质押贷款、综合使用集团信贷授信等方式,频频向格力地产输血,解决其财务之困。而这种依靠制造业“业外资本”发展的优势,显然不是绝大多数房地产公司所具备的。

大股东频“输血”

2009年12月3日,上市甫成的格力地产在珠海唐家湾地块竞拍中,击败保利、仁恒、深业等房企,拿下珠海唯一一块南向的绝版海岸地块,一举加冕当年珠海“地王”。

但高达66亿元的地价款,以及约140亿的项目总投资,让格力地产在接下来的时间里面倍感压力。一开始,格力地产曾尝试通过增发实现再融资,方案几乎成行。但2010年4月调控加码之后,房企公开资本市场融资暂停。

格力地产转而向银行贷款以及利用信托渠道融资。2011年1月,格力地产分别向交行珠海分行、工行珠海拱北支行申请人民币8.9亿元及6亿元的项目开发贷额度,并以部分土地使用权抵押和持有的1700万股格力电器股票质押担保。此外,格力地产还向交银国际信托申请不超过人民币6.3亿元的信托融资额度,并以格力海岸项目部分土地使用权提供抵押担保。

在此期间,格力地产大股东格力集团给予了无限支持。比如上述银行贷款就是以其兄弟公司格力电器股权作为质押担保。格力集团旗下格力电器良好的业绩,使其有足够的能力为格力地产提供长时间的财务支持。格力电器1月17日晚间发布的2012年业绩快报显示,去年,格力实现营业收入1000.84亿元,同比增长19.84%;净利润73.78亿元,同比增长40.88%。

据格力地产董事会秘书黄华敏称,格力地产目前60多亿元的负债结构中,有三分之二是来自大股东的贷款,这部分负债有别于银行负债,风险可控。

除了直接的财务支持外,格力集团还在拿地上对格力地产进行支持。黄华敏表示,为了最大程度地发挥地产业务和电器类业务的协同优势,格力地产的异地扩张会首先考虑在格力电器布局的地方进行。

2012年4月,格力地产在重庆两江新区公开竞标获得一幅31万平方米建面的商业地块,成交价近17亿元。这之后的背景是,重庆凭借200亿元的产能已成为格力电器最大的分厂所在地。

规避限价销售现房

值得注意的是,在大股东持续支撑下,格力地产并未采用传统的“预售-回款”模式,而是获取土地近三年后,项目才以现房形式对外销售。

过去3年,对格力地王项目带来实质影响的是珠海的调控政策,尤其是限价。2011年11月起,珠海实行“双限”政策,限购之外,新申请预售的楼盘价格不得超过11285元/平米,否则将不批预售。这对于价格定位中高端的格力项目而言,影响不言而喻。

但珠海的限价政策并不针对现房。为了规避限价政策,格力海岸不得不延后售房时间,在项目差不多达到交房水平时实行准现房的销售。

据悉,目前格力海岸一期已经处在准现房状态,二期的商业和会馆部分也初具轮廓。随着格力海岸的入市,格力地产的业绩将迎来一个缓慢而极具爆发力的释放期。

2012年11月,格力海岸首次入市,当日销售额即突破2亿元。其中,一线海景的花园洋房均价在每平米2.1万元-3万元,高层住宅均价则在每平米1.9万元。

格力地产有关人士认为,现房发售的形式,从侧面反映出格力地产财务状况良好,资金运转能够支撑项目开发需求,其称随着一期开始回款,项目的后续建设会不断加速。

据介绍,格力拱北夏湾C区地块由于政府修改轻轨规划而被征用,目前已经与政府签订土地置换协议,政府等价在格力海岸旁边给格力新划了一块地。置换之后,格力海岸项目建面超过100万平方米,楼面价也将有所降低。

海通证券分析师涂力磊认为,考虑到新增地块的区位,这次置换对格力相对有利。由于公司主要项目集中在珠海地区,后期去化速度对公司股价将产生较大影响。

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