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房地产研修班荐:南通楼市现鄂尔多斯影子 600万平米库存压顶
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在贵阳、海南、营口等城市先后被曝出高风险之后,中国指数研究院2012年10月发布的《中国城市房地产风险排行榜》报告显示,作为沿海城市,号称中国近代第一城的南通,也位列风险排行榜前列——楼市库存需要6年以上才有可能完全消化。

对于上述情况,《每日经济新闻》记者从1月7号开始,对南通进行了一个星期的实地调查和采访。作为三线城市,南通市区的常住人口仅有百万,外来人口也较少,当地消费者对楼市的消化能力远远不及房地产发展的速度。而目前,南通待开发的土地面积达到6000万平方米,高企的库存与有限的消化能力之间矛盾凸显,南通的楼市情况也令人担忧。

现象篇 三线城市二线房价 新房每月销售不足千套

与其他三线城市房价相对较低不同的是,南通的房价甚至还高过了不少二线城市。与高房价对应的并不是高企的成交量,数据显示,南通全市每月的楼市成交量仅为900多套。

《每日经济新闻》记者多日来在南通各大楼盘走访调查发现,与多家大型房企入驻南通进行大盘开发形成反差的是,不管是在市区还是郊区,前往楼盘售楼部看房或者咨询的人都很少。尽管不少楼盘的工作人员表示,不少住房项目都已经销售完毕,但是记者在楼盘项目现场看到的是,部分楼盘的亮灯率甚至不足三成。

机构统计数据显示,在2011年458万平方米的库存量基础上,南通的库存水平持续增加。尤其是在2012年10月房企推盘井喷的背景下,库存量达到600万平方米。

成交量总体较低

在记者走访的楼盘当中,位于南通新城区的中南世纪花城目前房价在11000元/平方米,而距离该楼盘不远的星光耀广场项目的一位售楼部工作人员对《每日经济新闻》记者表示,“目前我们项目的价格在15000元/平方米,并且大部分都已经销售完毕。”当记者表示价格有点高时,这位工作人员说道,“我们这是学区房,周围有南通市最好的学校通师一附,价格不高。”

除了上述新城区的两个项目之外,即使是离市区较远的开发区项目的价格也不低。记者在南通市开发区新开北路两侧看到大规模的楼盘,其中华润橡树湾、景瑞仰望府藏等项目的价格都在8000元/平方米以上。

而南通楼盘最集中的永怡路周围,则汇集了诸如帝奥·北城名郡、银洲皇家花园、万科金域蓝湾、嘉御龙庭等诸多项目,价格都在15000元/平方米左右。

与南通的房价相比,作为二线城市的常州,房价大都是在6000元~8000元/平方米。“在三线城市当中,南通的房价属于比较高的,五六千元/平方米的房源在南通几乎找不到。”南通当地一位房地产行业人士刘洋(化名)说道。

机构统计数据显示,2012年南通市区所有物业类型商品房供给成交11192套,同比增长1.35%;成交总面积1338443.45平方米,同比下降3.83%。

而从成交区域来看,新城区和开发区以2375套、2035套成为南通楼市销售最好的区域,而华强城和中南世纪花城去年的成交量也分为1010套、994套。

“从成交量来看,南通平均每个月成交900多套,这个数据与现在的巨大库存相比,显然有不小的差距。”刘洋认为。

根据2012年11月南通楼盘的成交量显示,其中文峰城市广场、金水湾花园万濠兴城、未来锦城等楼盘销售量仅为1~2套不等。“楼盘的销售量也侧面印证了南通楼市目前面临的销售之困,即使是一些销售好的楼盘每月的销售量也就在80套左右。”南通搜房网一位工作人员对记者表示。

而根据南通本地一家房地产网站的统计数据显示,按照目前南通常住人口计算,每月仅需不到460套房源。

新房销售不佳,南通的二手房市场更为困难,《每日经济新闻》记者走访南通多家二手房中介后发现,由于现在房源太多,需求量又太少,中介的日子并不好过。“我们现在就靠租房过日子,二手房买卖几乎处于滞销的状态。”南通新城区一家禾兴置业门店的孙经理对记者说。

在记者采访的这几天中,不少出租车司机表示,他们的手机每天都能接到各种卖房的信息十几条。“从这种情况就能看出目前南通市的楼盘所面临的销售难的问题,虽然开发商使用各种销售方法,但是依然较为平淡。”南通开发区一楼盘的负责人对《每日经济新闻》记者说。

售楼部异常冷清

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《每日经济新闻》记者在南通几天的采访过程中,见到的同一景象就是售楼部异常冷清,有的甚至只有工作人员三三两两地在随意聊天。

1月8日,记者前往位于新城区的中南世纪城和中南世纪花城。在中南世纪城售楼部,记者看到,偌大的售楼部只有几位工作人员在里面聊天。对于记者询问为何没有看房的人,该售楼部一位工作人员表示,“我们的住宅项目都已经销售完了,而且大部分都已经交付了,现在在售的只有商业项目,所以来咨询看房的自然就不多。”

在得知记者有购房的意图后,该工作人员说道,“距离我们楼盘不远处有一个中南世纪花城,那边在销售住宅项目,你可以去看看。”

根据这位工作人员的指点,记者驱车赶到了世纪花城,原本以为销售住宅项目的楼盘售楼部应该会热闹一些,但是记者看到,整个楼盘周围都较为冷清。见有人进来,两名工作人员走到记者面前询问是不是要买房,在得到肯定的答复后,一位销售人员表示,“目前我们16号和20号楼已经交付,二期已经有业主交付,在售的有22号楼和二期的一些楼盘。”

当记者询问售楼部为何这么冷清时,这位销售人员回答称,“一般周末看房人多一些,而且现在是冬天,可能影响看房人数。”但一位陪同记者来采访的南通本地同行对记者说,“这种说法过于牵强,明显是销售不佳,所以见到有人过来看房,他们才会显得比较激动。”

而新城区另一家楼盘星光耀广场,该项目总建筑面积为44万平方米,在售楼部现场,记者看到的情况和中南世纪花城差不多,售楼部同样异常冷清。

位于南通开发区的楼盘,情况并没有好转。1月9日下午,记者前往南通市开发区,在新开北路以及惠仁路两边,记者看到数十栋住宅拔地而起,而这些楼盘中,甚至都看不到人影。华润橡树湾和景瑞望府隔路相对,其中橡树湾项目总建筑面积为44万平方米,共有2800套房源;景瑞望府项目总建筑面积为32.8万平方米,共有2200套房源,“这两家楼盘几乎代表了南通开发区的楼盘,主要都集中在这里了。”上述南通本地同行说道。

在橡树湾售楼部,记者看到的景象同样是除了工作人员没有一位前来询问楼盘的购房者,“我们大部分项目都已经交付了,目前在售的有现房和期房,现房的价格在8000元/平方米左右。”该售楼部一位工作人员表示。当记者询问为何无人看房时,这位工作人员说,可能到年底了看房的人比较少。

在售楼部不远处,记者看到,一位工作人员在墙头上摆放着几个类似于姓名牌的物件,上面写着橡树湾户型解析36、37、38幢字样,并有联系电话。据这位工作人员表示,这是公司安排他在这边接待看房的消费者,但从早晨到下午3点多没有接到一位看房人,“我们这里买房的主要是开发区上班的人,和一些来自上海的购房者。”

在永怡路几家楼盘的售楼部,记者看到的景象同样是冷清。“只是过来看看周围几家楼盘,但是价格太高了,而且他们盘子都很大,可以看得出卖得不怎么样。”南通本地市民朱小姐对 《每日经济新闻》记者说。

亮灯率普遍偏低

在记者对南通多家楼盘的实地采访中,不少楼盘的工作人员告诉记者,项目都已经交付,其中中南世纪城商品房项目已经全部交付,世纪花城也已经交付了近一半的项目。

虽然中南世纪城工作人员表示,住宅项目都已经全部卖完,但是记者在当晚再次前往时发现,整体的亮灯率只占到所有项目中四成左右,甚至一栋楼只有两三盏灯亮着,“房子太多了,很多楼栋都没有人住,整体的空置率比较高。”周围一家房产中介老板宋先生对 《每日经济新闻》记者说。

和世纪城一样,记者在世纪花城看到,整体的入住率并不是很高,亮灯率也仅仅只有三成左右,“就南通目前的情况来看,如果不是硬性需要的话,购房者大多还是会选择靠近市区的区域。而125万平方米的大盘,在南通想要彻底消化完毕,是比较困难的。”南通当地一家房地产网站负责人表示。

位于南通开发区的两个楼盘橡树湾和景瑞望府的情况又如何呢?在1月8日当晚,记者来到位于开发商新开北路的这两家楼盘,在现场记者看到,除了售楼部有灯光之外,庞大的项目中,只能见到少许的灯光,甚至一栋楼都是一片漆黑。“看到的灯光,应该是装修工人点亮的灯光。”一位保安说。

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而在永怡路上的万科金域蓝湾,记者在现场看到,不少业主都已经入住。但是在小区内走了一圈后,记者粗略计算,整体亮灯率在四成左右。其他楼盘中,北城名郡、银洲皇家花园、嘉御龙庭等项目总体亮灯率均较低,其中嘉御龙庭项一栋楼中仅一两盏灯亮,“这些楼盘项目所提供的房源太多了,根本就卖不出去那么多,所以现在看到的亮灯率其实也就反映了开发商疯狂开发之后所面临的尴尬局面。”刘洋说道。

探源篇 南通楼市“围城”:里面不停在建,外面不想进来

 

《每日经济新闻》记者在南通调查时,站在所住酒店的楼顶看去,整个南通犹如一个大工地,施工的塔吊随处可见。“现在南通除了主城区工地少一点外,开发区和新城区到处都是工地。”南通出租车司机陈师傅说道。

“南通楼市目前在建及库存合计总体量应该在1200万平方米以上,而这些在建项目大部分会在今年下半年陆续上市。”刘洋说。

数据显示,在南通,近4年土地累计成交量超过7500万平方米,消化时间需要近15年,随着这些土地的大量涌入,在高供应量之后,空置率、市场消化难题也随之而来。对于南通,千万平方米的库存,无疑是难以承受之重。那么,又是什么原因造成了今日的局面?

一条路挤了几百万平方米新盘

据《每日经济新闻》记者不完全统计,南通本地百万平方米以上的项目就有8家,而在这些超级大盘中,南通本地开发商中南建设所开发的中南世纪城和中南世纪花城尤为引人注意。

据公开资料显示,中南世纪城的总建筑面积为180万平方米,中南世纪花城的建筑面积为125.8万平方米。

对于这两个大盘,不少南通市民在接受记者采访时表示,如果不是南通市政府和学校迁入的话,那里的房子估计很少有人会买,房价也不会卖这么高。

“中南城哪里是开发商项目,简直就是造城,现在新城区的中心就是中南世纪城和中南世纪花城两个楼盘。”南通一位出租车司机说。

在现场,记者看到数十栋高楼盘踞在南通体育中心周围,部分楼盘已有业主入住,周围的商业配套设施如银行和超市也都在有条不紊地配套建设中,“商品房项目我们都已经销售完毕了,世纪花城那边还在销售商品房项目,我们这边目前在售的只有商业项目。”中南世纪城售楼部一位工作人员对《每日经济新闻》记者说。

据中南建设2012年半年报显示,南通中南世纪城规划建筑面积为180万平方米,截至去年6月30日销售结算面积为81.8万平方米。中南世纪花城总规划面积为125万平方米,截至去年上半年销售结算面积只有29万平方米。

除了新城区汇集了上述两大超级楼盘外,南通永怡路同样汇集了大量楼盘。在永怡路现场,记者看到一栋栋高层住宅拔地而起,与周围道路矮小的楼盘形成鲜明的对比,如万科金域蓝湾、北城一品、嘉御龙庭等项目,而距离永怡路不远处的华强城和恒生尚盛湾项目也较为显眼。。

从这些楼盘的总建筑面积来看,其中恒盛尚海湾项目的建筑面积为69万平方米,华强城为140万平方米,万科金域蓝湾为22万平方米,保利香槟国际为57.5万平方米。

“仅一条路新开发的楼盘总体量就是400多万平方米,这不是开发住宅项目,这简直就是在造城。”连日来,一直陪同记者采访的南通当地一位同行记者也忍不住感叹道。

除了永怡路之外,南通市开发区惠仁北路两侧以及新开北路两侧也同样汇集着数百万平方米的楼盘项目,而新城区围绕着中南建设中心展开的周围楼盘总体量同样也达到数百万平方米。

刘洋表示,“就南通现在的消化能力,百万平方米的大盘想要销售完毕,难度可想而知。”“如果销售不佳,开发商资金难以回笼的话,这些超大规模的楼盘极有可能重蹈鄂尔多斯的覆辙,泡沫破裂,烂尾楼频现。”

“来南通买房的外地人不多”

刘洋对记者说介绍说,南通的房地产市场是在2007年之后发展起来的,“政府加大了推地速度,加上当时房地产市场的火热,自然开发商的项目也就越来越多。”

高供应量和高房价,与之相适应的是不是高消化能力?对于这个问题,几乎所有接受《每日经济新闻》记者采访的南通当地人的答案都是否定的。

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数据显示,南通市区常住人口仅为113万人,全市人口(包括下辖县区)700多万人。“南通本市人大都有住房,一家有好几套的情况也不在少数。”刘洋表示。

同时,不少南通出租车司机也对记者表示,“现在来南通买房子的大部分都是周边县城的。”

对此,南通一家房地产中介负责人宋经理对《每日经济新闻》记者说,“南通本地人对房源需求量不大,来南通买房的外地人也不多,所以整体的成交量就不高。”一位售楼部人员也告诉记者,他所在项目的销售95%都是南通人买的,外地客户很少。

机构统计数据显示,截至2012年7月15日,南通楼市库存量达到53225套,按近期每个月的销量计算,这些库存需要5~6年才能消化完毕。“如果依靠南通目前本地人的消化能力来计算的话,这个时间可能会更长。”刘洋表示,目前南通还有6000万平方米土地待开发,“如果这些土地被开发的话,那么南通的楼市库存可能会更惊人。”

此外,刘洋还表示,南通楼市的现状也和之前出台的一项政策相关。2012年7月,南通市房管局出台了《关于市区普通商品房相关配套规费延缓征收的会办意见》等配套文件。文件显示,自2012年7月1日起,为使符合预售条件的商品房尽快上市销售,增大商品房供应、增大购房市民的选择范围,促进房地产市场健康发展,各规费征收部门对原先房地产开发中,必须在申领商品房预售许可证前缴交的基础设施配套费、人防建设费和白蚁防治费,延后改为在楼盘主体竣工后的接水环节征收;另外,商品房预售许可证发放的主管部门房管局,在房地产开发项目新型墙体材料专项基金和散装水泥专项基金足额缴交后将先行发放预售许可证;最后,对限价商品房等惠及民生的开发项目一律先行发证,加大保障性住房的供应力度。

“这个政策实施后,在一定程度上放松了对项目的审查力度,这也是导致目前南通楼市供应量达到顶峰的一个因素。”刘洋表示。

多家银行开发贷条件严格

虽然库存压力以及楼市所面临的风险不小,但是南通金融部门并未完全停止开发商贷款。

1月10日,记者以一家上市房企开发商的身份走访了南通多家银行,其中中国银行南通分行人民路支行一位负责人说,他们没有停止开发商贷款,但是相对于以前有一些调整,“目前仅对一些资质较好的开发商和一些大的上市房企提供贷款,而那些资质一般的或者现金流不好的开发商我们不会提供贷款。”

而在中国建设银行南通一家分行,记者同样以开发商的名义咨询贷款的情况,该行信贷部门一位工作人员听到记者所说的公司名字之后,迟疑了一会儿说,“一些资质较好的开发商目前我们肯定会提供贷款,但是审核非常严格,资质不好的开发商在贷款方面有一些限制。”

随后,记者向工商银行、农业银行等银行询问时,得到了类似的答复,“前两年楼市行情好的时候,不少银行负责贷款的客户经理在开发商刚拿地之后,就会主动上门询问是否需要贷款,有时候几家银行在竞争同一个客户。”南通一家银行信贷部门的负责人李经理对《每日经济新闻》记者表示。

南通隐现鄂尔多斯“魅影”?

对比被曝光楼市面临风险的城市,不难发现,虽然南通的情况并没有鄂尔多斯那么严重,但是鄂尔多斯的影子已经隐隐显现。

与贵阳相比,统计数据显示,截至2012年9月30日,贵阳房地产市场存量约590万平方米,而南通在2012年10月库存量步入了600万平方米的水平。上述数据说明,作为三线城市的南通库存已经超过贵阳,而相对贵阳的城市常住人口,南通仅有100万左右城市人口,无论在房价和外来人口方面,南通都无法与贵阳相比。

 

 

“南通的大部分楼盘单价都在一万左右,贵阳均价却只有4000元上下,南通的外来人口肯定没有作为省会城市的贵阳多,所以南通的消化能力也肯定不如贵阳。”江苏房地产行业协会一位负责人对《每日经济新闻》记者说。

国内一家地产研究院的张姓负责人对 《每日经济新闻》记者说,“从南通人口基数来看,仅依靠目前的人口消化楼市库存显然很困难,而作为三线城市的南通,对外来人口的吸引力也有限。还有一点就是,如果南通的房价没有下滑,以及政府不针对目前的楼市情况作一定的政策调整的话,那么南通很有可能面临和鄂尔多斯一样的危机。”

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