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房地产研修班荐:业界认为20%个税未必能遏制房价上涨
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【财新网】(记者 邢昀)国务院上周末(3月1日)发布的有关房地产市场调控的细则,进一步严格限购限贷等措施,并重申对出售自有住房按转让所得计征20%个人所得税的要求。这一举措将会抑制房地产市场的投资投机,还是适得其反,使大城市购房者更添压力?一些业界人士称,房价上涨未必能遏制。

根据国家税务总局2006年的文件,二手房交易过程中个人所得税的征收,一种情况是按房价差额的20%据实征收,另一种是核定征收,即授权地方税务机关根据住房等情况,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。而实际操作中,大部分城市的核定征收率都是按1%执行。

此次国务院重申,通过税收征管、房屋登记等历史信息能够核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。房地产界较多人士认为,这可能抑制二手房成交量而难以达到“稳定”房价预期。

北京我爱我家的一名房屋中介对财新记者表示,北京市过去是“二选一”政策,执行过程中一般都是哪个税收少就按哪种执行。而北京的房子,如果是2009年入手、现在转让,肯定有几十万乃至上百万元的升值,核定征收按总额的1%交的税,肯定比20%的个税少。

而按照差额征收,报税时要填写减除项目的申报表,附房屋原值、转让过程中发生的税金及有关合理费用的合法、有效凭证等,手续比较麻烦,一般也很少采用。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对财新记者表示,不考虑其他扣除项的因素,大致判断,如果现在购买一套300万元的房子,按照总价的1%缴纳个人所得税即是3万元。如果该房产之前是以200万元购得,按照差价的20%,个人所得税一项即需缴纳20万元。这之间的税负差距很明显。而只有当转让房屋的价格在215万元时,按照差价征收,个税交纳才是3万元。在北京,没有房屋价格在如此低位时就转让。

他直言,房产调控到现在,通过二手房交易环节增加税收的政策,不但不能抑制房价,反而可能导致税收负担转嫁给购房者。

胡景晖预计,如果严格按照差额的20%征收,二手房交易时税负肯定加重。在北京这样供不应求的卖方市场,只会出现两种结果,即使房价有所下跌,但税负转嫁到购房者身上,购房成本还是增加。或者,买卖双方谈崩,卖方惜售,二手房交易更加供不应求。

经济学家华生则称,个人所得税难转嫁是经济学常识。他认为最新的调控政策仅是正确方向的第一步,调控楼市至少可有20步。

SOHO中国董事长潘石屹在微博上提出,增加交易过程的税费会阻碍流通。他建议在实施房产税、房产信息联网等政策的同时,免几年二手房交易所有税费,让房子充分流通起来,让一个被扭曲的房地产市场得到释放,房价自然会降下来。

此次国务院出台的房地产调控细则,仍有若干问题待解,如对二手房交易中个税按差额20%据实征收,是否意味着核定征收的调整或废除;原来的税收优惠政策是否有变;各地何时开始执行新政策,等等。

胡景晖认为,技术性手段遏制房价的功效已经到了极致,调控房市必须有制度性变革。

此前,财政部长谢旭人也表示,统筹推进房地产税费改革,逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革,对房地产交易环节征收的有关税种进行简并,合理安排税收负担。

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2007年,国税总局曾出台通知,强调“未提供完整、准确的房屋原值凭证”,是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。

部分地区对“差额20%”的政策,曾严格执行过一段时间。

2011年有媒体曝出,北京市西城区要求调整二手房个人所得税征收,二手商品房购买无论是否满五年,只要产生个人所得税,一律按照差额的20%征收,引起轩然大波。此后,北京市地税部门出面澄清:截至其时,北京市个人转让住房个人所得税的税收政策,都是按照国税总局的文件执行,没有新的政策精神。■

附:国家税务总局有关住房转让征收个税的规定

其一,根据房价差额的20%据实征收。即转让收入扣除房屋原值及转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后,乘上20%,为二手房交易中交纳的个税数额。

其二,核定征收。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《税收征收管理法》第35条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

优惠政策:

对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

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