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房地产研修班荐:北京20%个税或名存实亡:税费悄然降低
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5月1日晚8点,北京北四环外凯旋城小区东侧的一家地产中介门店依然灯火通明,正对门口的三台电脑前整整齐齐地坐满了经纪人。

“姐,刚才给您的邮箱发了三套房源的户型图和实拍照片,您看看如果有中意的明天就能给您安排看房。”门店内,经纪人小张手持电话还在和一个客户沟通,但得到的却是对方再等等看的答复。

“个税的问题您可以放宽心,现在有好几种方式可以抵扣。”为了继续说服客户,小张悄悄说道。

改善需求离场

近期迅速进入冰冻期的北京二手房市场,让中介经纪人不得不更加卖力地工作。

“3月份,我们几乎每天都要忙到深夜,但是最近,我们每天能带一组客户看房就算不错了,能成功签约的更是少之又少。”链家地产小营北路店经纪人小沈对《第一财经日报》记者表示。

来自北京市住建委的官方数据证实了小沈的说法。

我爱我家根据北京住建委公示的网签数据统计,2013年4月份北京全市二手住宅网签总量仅为5212套,环比3月份的网签量大幅下跌了88%,与去年同期的网签量相比下跌了47.8%。这一二手住宅网签量创下了近15个月来新低,亦是2009年以来的第二低点。

北京中原的一项统计更是说明,部分改善性需求正逐渐离场。

中原地产研究部统计数据显示:4月份二手房合计签约465885平方米,套均面积为89.4平方米。相比1~3月的91.2平方米、92.8平方米和94.8平方米均出现了明显下调。

“在限购、限贷的市场基础下,楼市的主要需求是自住的刚性需求与改善需求,调控如果要想房价停涨,只能抑制带有一定程度投资需求的改善性需 求。”中原地产市场总监张大伟称,目前北京二手房市场还愿意入市的仅为少部分刚需,改善性需求则是本轮调控中受政策影响最大的群体。“正是改善需求的部分 离场,造成了4月成交套均面积明显下降。”

对于增量有限的刚性需求,改善性需求显然是自去年年末以来带动新一轮成交量及房价上涨的最强劲动力。

税费悄然降低

种种迹象表明,无论是地方还是夹缝中求生存的中介机构,都开始通过各种途径降低交易税费,力图挽回这部分市场需求。

有链家、我爱我家、中原、麦田等不同中介机构的经纪人均对本报记者表示,按照北京二手房交易中的惯行办法,买卖双方签订的合约价格为实际的成交 价格,而在住建委进行网上签约时则会以官方的区域最低指导价为准确定网签价格。由于最终的税费缴纳以网签价格为基数,因此采用这种“阴阳合同”的办法可以 最终实现少缴税的目的。

以北京市海淀区中关村区域一套40平方米的一居室为例,目前市场价格普遍为50000元/平方米左右,总价约200万元。而该地区的过户最低指导价为25000元/平方米,总价仅为100万元。

不仅缴税基数可以有所降低,按照国五条北京细则必须严格执行的20%个人所得税也可以通过种种方式进行抵扣。

“按照北京市的相关规定,银行利息、装修费、本次交易营业税、上次交易的契税等都可以折抵购房差额20%的个税。”21世纪不动产分析师张磊如是说。

以21世纪不动产最近成交的一套已满五年但不属家庭唯一住房的二手房为例,按照区域最低指导价,该房源的网签价格为100万元,原购买价格79 万元,扣除银行利息5.9万元、装修费7.9万元、本次购房营业税5.6万元、上次购房契税1.2万元,最终的差额为4000元,需要缴纳的个税仅为 800元。而按照以前全款1%的执行标准,此房需缴纳的个税为1万元。

“尽管这一案例仅为个案,不具有普遍意义,但目前差额20%的个税在执行层面的确可以通过种种方式进行抵扣,这在原来二手房交易的税费缴纳过程中是从来没有过的。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。

于是,一个本该颇感蹊跷的市场现象顿时释然:据我爱我家统计,在目前的二手市场中,非“满五年唯一住宅”本应因交易个税提高而备受市场冷落,但 在报价方面,除了急需卖房改善的部分业主愿意主动降价外,大部分业主的报价并未松动。此外,除了新增房源挂牌量与上月基本持平外,4月份北京二手住宅成交 均价也仍然维持在2.6万~2.7万元/平方米左右,与上月均价基本持平。

或许,市场的博弈仍在持续发酵中,尚未决出胜负。

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