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房地产研修班荐:土地增值税对楼市影响不可不察
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近日,新楼市调控政策出台在楼市引起不小波澜。不过民间的注意点集中在个人所得税上,讨论最多的也是个人所得税,却忽视了新政策中对房地产企业而言的一个重大利空,即新调控政策明确提出税务部门要强化土地增值税的征收管理工作,严格按照有关规定进行清算审核和稽查。3月初以来地产股走软,说明投资者已经意识到土地增值税对房地产企业的重大影响。

土地增值税是一种对土地增值收益征收的特别性税收。这里的土地增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税增值额的计算原则类似于一般增值税计算的增值额。土地增值税的纳税人主要是房地产开发企业。按照中国土地增值税条例,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算;纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。土地增值税实行四级超率累进税率。

房地产企业获利后按年度必须缴纳企业所得税,其中包括土地增值收益,额外征收土地增值税相当于对土地增值收益“暴利”进行一次收入再分配。在房价和地价暴涨时期,土地增值税从表面上看是一种暴利税,但从实质上看是一种金融风险税。因为在房价非理性上涨情况下,房地产企业会采取各种措施向社会融资,而当房价或地价大幅下跌时,金融风险或随之出现,为了防范这种情况发生,政府通过征收土地增值税抑制土地投机行为,抑制房地产投资投机行为,一方面使社会资金不过度流入楼市,一方面政府可以借此增加收入备日后所需,防备金融危机发生时有钱干预市场。

政府为什么在新楼市调控政策中高调明确要严格清算土地增值税?有多个方面的原因。

其一,自2012年年底以来,北京、上海等一些城市房价又开始飙涨,有的在极短的时间内每平方米涨价1万元。这必然引起政府部门的高度关切。这一轮房价飙涨,很多人搞不清原因,其实,其中一个主要原因是一些银行,特别是一些国有银行表示要进一步提高信贷规模,这给投资者一种信号,房价、地价必然上涨,于是大量资金抢购住房和土地,其结果是银行增量信贷资金有相当有一部分流入楼市,银行风险越来越大。

实际上,目前楼市潜在风险不在普通购房者身上,而是落在政府和一些银行身上。此外,尽管这两年房价处于一种徘徊状态,但一些房企从早期拿的土地中获取了巨额收益,眼下一线城市房价又开始猛涨,房地产企业从土地增值中获得的收益必然进一步增多,这就逼迫政府采取强化土地增值税政策调节房地产企业的土地增值收益。

其二,最近10年楼市的发展,促使包括大量信贷资金在内的许多资金大量涌入楼市,这种资金流向严重偏离均衡状态是市场失灵的表现,如果不采取遏制措施,日后经济社会风险极大。因为房地产企业筹取的资金有相当一部分来自中国国有银行,而土地大幅升值在相当大的程度上是信贷资金大量流向土地市场所致,一旦楼市出现大的问题,极有可能造成金融风险和社会风险,政府在这种情况下,不得不通过采取通过收取土地增值税平抑金融风险,以备日后所需。

其三,据媒体报道,2013年前两月北京土地出让金收入已经超过去年全年的1/2以上。2月底北京土地市场开年首场夺地大战拉开序幕,3宗地总建筑面积达157万平方米,最终成交金额超过107亿元,34房企疯狂抢地。近些年,房价暴涨已成为不争的事实,在房价如此高的情况下,一些房地产企业仍然投入大量资金抢地,实属罕见。究其原因,就是资金推涨的土地预期收益巨大。在这种情况下,政府通过强化土地增值税清算,降低或扭转土地增值收益预期。

总之,政府通过强化土地增值税清算,可以获取一笔不小的收入,增强财政实力,以备日后应对一旦因楼市出现问题所产生的金融风险。

毫无疑问,强化土地增值税对房地产企业会产生实质性的较大的负面影响。

由于政府在信贷方面的管控以及在资本市场上的限制,或多或少影响了房地产企业筹资规模,同时,相当一部分房地产企业已经将前期的一些资金在较高的价位拿地,手中的资金不是十分宽裕。税务部门强化土地增值税清算,对房地产企业而言,这不是一笔小数目,房地产企业资金状况会受到相当大的影响。

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此外,由于土地增值税税率高,在房地产企业足额缴纳的情况下,会减少房地产企业可支配的收益,会减少房地产企业股东的收益。如果有些房地产企业在日常经营中没有考虑到土地增值税这块支出的话,强化土地增值税对其造成的冲击更大。

为避免土地增值税对房地产企业以及楼市造成巨大冲击,建议政府采取以下措施:一是加强土地增值税的政策宣传,使房地产企业能够理解和掌握相关税收政策;二是加强土地增值税日常征管,避免一次性“强化征管”,避免使房地产企业一下承担多年来累积应纳的土地增值税;三是对中西部地区实行土地增值税优惠政策,支持中西部地区房地产业发展,尤其是中小房地产企业的发展,这主要是考虑中西部地区应继续成为中国经济发展未来的方向,成为吸引劳动力和投资的新的热土。

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