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房地产研修班荐:北京二套房首付上调至七成
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昨晚,北京住房公积金管理中心发布通知,北京公积金二套房贷首付比例提至70%,贷款利率为同期1.1倍。在北京市房屋交易权属信息查询系统中显示无房,但有1笔房贷或1条公积金购房提取记录的房贷申请人,首付比例不低于60%。

今日起,借款申请人所购住房通过市住建委房地产交易系统完成网上签约的,其贷款业务按新规执行。这是国五条出台后,第一个明确上调二套房首付比例的地方调控政策。

公积金新政

二套房首付上调至七成

新政:新政根据职工的住房情况实行贷款差别化,支持职工购买政策性住房和中小户型首套自住住房,个人信用等级为AAA级,贷款最高额度上浮不超 过30%,也就是不超104万元;个人信用等级为AA级,贷款最高额度上浮15%,即不超92万元。根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月 偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于本市基本生活费标准。

购买经适房的低收入职工,贷款额度可不受月收入限制。对于购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房的,贷款最高额度不再上浮,也就是最高只可以贷款80万元。

解读:北京住房公积金中心相关负责人表示,新政将限制第二套住房贷款。从贷款额度方面,职工购买二套房,贷款最高额度不再上浮,即不超过80万元;从贷款首付比例和利率方面,购买二套房申请贷款,贷款首付款比例不低于70%。

值得注意的是,为保护“卖一买一”的刚需购房者,对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房,但通过中国人民银行征信系统、北京住 房公积金管理系统查询,有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录,符合第二套住房贷款条件的借款申请人,仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。

限定高收入职工月还款额

新政:公积金根据职工收入情况实行贷款差别化,限定高收入职工的月还款额。人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的,其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。

月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上,原则上应不低于住房公积金月缴存额。也就是说,如果借款人月公积金缴存3200元,贷款月最低还款额3000元,也须每月还3200元。

此外,借款人在借款期间出现收入降低、生活困难等情况,经北京住房公积金管理中心批准后可以下调月还款额,但不得低于贷款月最低还款额。

解读:高收入人群利用公积金贷款购房,月供却很少的情况将得到改变。相关负责人表示,新政增加了高收入职工的月还款额,避免高收入家庭长期占用贷款资金,使更多中低收入职工能获得资金支持。

目前依据的职工月平均工资为北京市2011年度职工月平均工资,即4672元,月平均工资3倍即14016元。这个工资水平还会根据北京统计局数据的变化调整。

对于最低还款额和缴存额的联动,相关负责人表示,这样可使住房公积金全部用于住房消费,以避免出现高收入职工的住房公积金月缴存额高于月还款额的情况,既体现了制度的公平性,又加快了贷款资金的回流速度。

贷款前12月连续缴足公积金

新政:缴存职工有违规提取、提供虚假材料、严重违约等不良行为,不享受贷款额度上浮等差别化优惠政策,视情节轻重下调其贷款最高额度或拒绝受理 其贷款申请。对于骗贷、贷后无故不正常缴存住房公积金、无正当理由违约的,将采取取消贷款资格、提前收回贷款等处罚措施,并记入信用记录。此外,申请人原 则上申请贷款前12个月应足额连续缴存公积金,且申请贷款时处于缴存状态。购买政策性住房的申请人,原则上应建立公积金账户12个月(含)以上,申请贷款 前6个月应足额连续缴存住房公积金,且申请贷款时处于缴存状态。

算账·二套房

总价200万首付多20万月供减少千元

执行新政策后,以一套评估价为200万元、贷款20年的二手房计算,首付将比政策调整前多付20万元,贷款额度相应少20万元。在一般情况下(去掉高收入等因素),月供每月少约千元,还款总利息少约10万元。

公积金贷款数字

2012年

发放总额517.19亿。贷款量81659笔回收122.44亿元

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2013年

计划发放400亿。

注:截至去年12月底,北京住房公积金余额1269.75亿元。

观点调控最严保护首次置业

对于公积金贷款新政,北京中原地产市场研究总监张大伟表示,公积金贷款占成交量比例中2012年历史首次突破30%,但今年公积金政策逐渐收 紧。相比其他城市,北京调控力度最大,严厉打击投资投机需求。同时,公积金新政仍保护自住购房,特别保护90平米以下的首套房,有利于保护首套房购房者。

链家地产副总裁林倩表示,二套房认定标准对在京无房、但有抵押贷款记录的购房者,仍维持之前的六成首付,在公积金允许范围内,保护了改善型需求。但对于改善型刚需,也就是“卖一买一”的购房者,应给予更多政策支持。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,“认房又认贷”的认定标准,可能延缓部分资金实力和改善愿望不太强的改善性购房群体购房,对合理的改善性购房需求有误伤。但对首次置业者、购小户型的3A用户,贷款最高额度可上浮30%,凸显了对首次置业人群的优惠保障。

释疑

首套自住住房如何认定?

A:通过北京市住建委房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他方式调查,查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的,为首套自住住房。

借款申请人的月收入如何确定?

A:借款申请人月收入原则上按住房公积金月缴存额反推方式确定,缴存单位的离退休职工采用单位收入证明方式确定月收入。也就是说,如果借款申请人的公积金月缴存额为480元,是按月收入的12%的比例缴存的,则可反推出借款人月收入为4000元。

高收入借款人月还款额按个人还是家庭算?

A:借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的,其月还款额原则上应不低于其月收入的50%,北京市2011年度职工月平均工资为4672元,月平均工资3倍即14016元。

借款申请人为单身的,月收入在14016元(含)以上,月还款额原则上应不低于月收入的50%;借款申请人为已婚的,夫妻双方月收入之和在 28032元(含)以上,月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%。北京市职工月平均工资将根据北京市统计局公布的数据进行调整。

购房家庭夫妻双方公积金缴存额之和能否大于还款额?

A:借款申请人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上,原则上应不低于住房公积金月缴存额,即不低于单位缴存部分与个人缴存部分之和。

借款申请人为已婚的,月还款额应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和,以保证住房公积金全部用于住房消费。

例如,月供最低还款额为4500元,但借款人夫妻双方公积金月缴存额为5200元的,每月就必须还款5200元。

借款申请人每月须保留的生活费是多少?A:借款申请人每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市基本生活费标准。北京市2013年1月1 日起,基本生活费标准每月不低于980元。借款申请人为单身的,每月保留生活费至少980元;借款申请人为已婚的,每月保留生活费至少1960元。公积金 管理中心将适时根据标准变化,调整借款人生活费。

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